【新規借り入れ・フラット35編】専門家が徹底比較! 住宅ローンおすすめランキング|最も安く借りられる金融機関は?
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高瀬 央樹
高瀬 央樹/Test by MONOQLO the MONEY
公開日: 2019年10月02日

【新規借り入れ・フラット35編】専門家が徹底比較! 住宅ローンおすすめランキング|最も安く借りられる金融機関は?

多くの人にとって人生で一番の買い物である家を購入する場合、増税によって支払い金額が数十万円規模で変わってしまうことを、懸念する声もありそうです。しかし増税後も住宅の購入によって負担が増えないように、国が支援策を用意していることはご存知でしょうか。 今回はこういった増税後の住宅購入における国の支援策から、住宅ローンの選び方を踏まえたうえで、専門家が厳選したフラット35の商品(新規借り入れ)を、ランキング形式で発表していきます。

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ホームローンドクター㈱ 代表取締役
淡河範明氏
住宅ローン専業のコンサルティング会社ホームローンドクター株式会社の代表。顧客ひとりひとりの資産状況に合ったベストな商品提案を行う。
㈱ペロンパワークス・プロダクション
吉田祐基
各種金融系情報誌の編集・執筆業務を行う株式会社ペロンパワークス所属。AFP/2級AFP技能士。大手不動産情報サイト編集記者を経て入社。株・投資信託、保険などの編集・執筆を担当。
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住宅 消費税「増税」は 負担軽減策で乗り切る

ついに消費税10%がスタートしましたが、現在家の購入を検討している方の中には、増税前に間に合わなかったとヤキモキしている人もいることでしょう。家は購入する人にとって人生で一番大きな買い物となるケースがほとんどなので、消費税2%の負担増と考えただけでも大変な金額です。しかし、消費増税に伴い、増税後に買った人でも優遇される制度があるんです。まずはそういった基本となる知識から学んでいきましょう。
そもそも住宅を購入する場合、建物には消費税がかかりますが、土地にはかかりません。つまり、増税の影響を受けるのは基本的に建物の購入ということになります。

例えば3000万円の建物を購入する場合、消費増税前は240万円(8%)の税金負担であったのに対して増税後は300万円(10%)と、60万円分の負担額が増えたことになります。

そこで増税後の住宅購入において、国では主に以下の負担軽減策を用意しています

住宅 [支援策①]住宅ローン減税の期間が10年から13年に延長される

まず、1つめは住宅ローン減税の期間が延長されることです。

住宅ローン減税とは、年度末のローン借入残高に応じて、所得税や住民税が減税される制度のことを指します。一般住宅の場合、1年間で減税できる金額の上限は40万円まで。借入残高の1%分が所得税や住民税から減税されます。
出典:国土交通省「住宅ローン減税制度の概要」をもとに編集部作成

では、実際に住宅ローン減税を利用することで、いくらぐらい戻ってくるのでしょうか。

例えば借入額3000万円・年収500万円・所得税額14万円・住民税額25万円の場合、10年で合計約259万円分が戻ってくることになります。
さらに増税後は、現状の10年から13年に減税期間が延長されます。11年目から13年目に関しては次のいずれか低いほうが、1年間に減税される額となります。

・(建物価格×2%)÷3年間
・年末ローン残高×1%
仮に建物価格3000万円の物件で、(建物価格×2%)÷3年間が、毎年減税されるとします。つまり1年間に減税される額は、(3000万円×2%)÷3年間=20万円。3年間で合計60万円が戻ってくるとすると、消費増税によって増えた60万円分の税負担(=3300万円(10%税込み)ー3240万(8%税込み))は、実質全額が戻ってくることになります。

住宅 [支援策②]申請すればもらえる「すまい給付金」が 最大30万円から最大50万円にUP!

住宅を購入する際、年収に応じた金額がもらえる制度として「すまい給付金」もあります。これはすまい給付金事務局へ、郵送もしくはネットからの申し込みで申請すれば、受け取れるお金です。

消費増税後はもらえる金額がこれまでの最大30万円から50万円にアップするほか、給付対象となる年収もこれまでの510万円以下から775万円以下へと、範囲が広がりました。

もらえる金額については、下記すまい給付金事務局の公式サイトで確認することができます。

もらえる金額を確認する >

住宅 固定金利の代表格 「フラット35」ってそもそもなに?

まず住宅ローンには、主に3種類の金利(金融機関からローンを借りるときに設定される利息)タイプが存在します。返済期間中は一定のものが「固定金利型」、基準となる金利が6ヵ月ごとに見直されるものが「変動金利型」、一定期間は固定でその後に変動か固定かを選ぶのが「固定期間選択型」です。

▼固定金利型の特徴
▼変動金利型の特徴
▼固定期間選択型の特徴
そしてフラット35は、「固定金利型」に含まれます。

フラット35とは、独立行政法人である住宅支援機構と民間の金融機関が提供している、住宅ローンのこと。運営母体は国ですが、販売窓口は民間の金融機関が担います。

運営母体が共通しているとはいえ、金利や手数料などは販売窓口となる金融機関によって異なります。そのためどの金融機関で申し込むかによって、ローンの返済総額は変わってくるのです。

なお、フラット35の利用者が、耐震性や省エネルギー性など一定の条件を満たした住宅を購入する場合に限り、金利が優遇される「フラット35S」という商品もあります。

フラット35Sは、2019年時点では、さらに金利AタイプとBタイプに分かれます。金利Aタイプは最初の10年間の金利が優遇され、金利Bタイプは最初の5年間のみ金利が優遇されることになります。
出典:住宅金融支援機構の図をもとに編集部作成

金利Aタイプであれば、通常のフラット35よりも金利の面でかなり優遇されるわけですが、対象となる建物はより高い条件を満たす必要があります。
出典:住宅金融支援機構の図をもとに編集部作成

以上を踏まえたうえで、フラット35について改めてメリット・デメリットをおさらいしておきましょう。

メリット①:民間ローンと異なり、借り手の審査基準が比較的通りやすい

一般的に民間ローンは、借り手に厳しい審査基準を設けているといわれています。しかしフラット35は、年収400万円未満の人であっても、年間の合計返済額を年収の3割以下に抑えることで審査対象となります。また、職業等に関係なく収入そのものを見て判断するため、自営業者や契約社員であっても受け付けてくれます。

メリット②:貸し出した金融機関が倒産しても、当初の契約条件は守られる

フラット35では万が一貸し出しを行った金融機関が倒産しても、取り扱い金融機関を変更することにはなりますが、金利を含めた当初の契約条件は完済まで守られます。

対してデメリットは以下となります。

デメリット①:借入対象となる建物に条件がある

フラット35の借入対象となる建物には、一定の条件が設定されています。

例えば戸建住宅なら、延床面積70㎡以上という条件が存在します。そのほか、耐久性や耐震性などにも独自の審査基準を設けており、これらの基準をクリアすることが確認されたのちに融資を受けることができます。

デメリット②:住宅価格に占める借入額が9割を超えると、金利が高くなる

フラット35では住宅価格に占める借入金額の合計が9割を超えると、2019年9月までの申込では0.44%(2019年9月現在)、2019年10月以降の申込では0.26%、金利が高くなります。

少しでも低い金利で借りるためには、頭金(住宅価格のうち購入時に現金で支払う分)を用意し、借入金額を9割以下に抑える必要も出てくるでしょう。なお住宅ローンのなかには、用意できる頭金の額が多いほど、金利が低くなるプランを用意しているものなどもあります。

住宅 金利は過去最低水準 住宅ローンは今が借り時!

フラット35の金利水準を見てみると、2016年に底を打った後はやや上昇傾向にあったものの、2019年8月には0.82%と団信特約料込みで過去最低水準まで下がっています。この数値は11年前の2009年8月の2.92%と比べると、半分以下です。
住宅金融支援機構の公式サイトにあるローンシミュレーターを使って2019年8月にフラット35を借りていた場合と、2009年8月に借りていた場合とで返済総額を比較してみると、1341万円もの差があります(借入額3000万円、借入期間35年、元利均等返済の場合)。

住宅ローンシミュレーションを使う >

今後金利が上がるかどうかの予測は難しいですが、少なくとも2019年8月現在では、フラット35の金利は団信特約料込みだと過去最低水準にあるといえます

住宅 変動金利型とフラット35は けっきょくどっちが良い?

フラット35は契約時点から金利が変わらないのに対し、変動金利型は前述した通り6ヵ月ごとに金利の見直しが行われます。つまり現時点での金利と比較して、今後上昇する可能生があるのであればフラット35がお得といえ、今後さらに下落する可能生があるのであれば変動金利型がお得といえます。

一方でこうした予測は困難であるがために、フラット35と変動金利型のどちらにすれば良いのか、迷うわけです。

淡河範明氏 ホームローンドクター㈱ 代表取締役
淡河範明氏のコメント

住宅ローンの返済を行う35年という期間は長く、将来どうなるかは誰にも予測できません。
住宅金融支援機構が行った「民間住宅ローン利用者の実態調査」によると、住宅ローン利用者の6割以上は変動金利型を選んでいます。これは一般の人から見ると、「変動金利型のほうが金利が低い」と思われているためだといわれています。

たしかに基準となる店頭金利から割引かれた後の実際に適用される金利(適用金利)だけをみると、変動金利型は0.457%程度なのに対してフラット35は0.970%程度と、一般消費者からすると変動金利型のほうが低く見られる傾向にあります(住信SBIネット銀行の場合)。

淡河範明氏 ホームローンドクター㈱ 代表取締役
淡河範明氏のコメント

変動金利型のなかには、当初の金利は低くとも、このまま35年間金利が変化しないということはないと考えるべきです。リスクとして1~3%程度は金利が上昇することを覚悟しておいた方がよいでしょう。
一方で過去40年の金利の変動幅を見てみると、変動金利型の住宅ローンが登場してから現在まで、変動幅は6.125%です。この変動幅をリスクと捉えるなら、金利の見直しが頻繁に行われる変動金利型のほうが、リスクは高いといえそうです。

つまり金利優遇キャンペーンの終了や前述した変動幅による金利上昇のリスクを抑えるのであれば、フラット35のほうが優位といえそうです。

淡河範明氏 ホームローンドクター㈱ 代表取締役
淡河範明氏のコメント

予測できないリスクが高齢になって訪れる可能性もあります。そのためリスクを受け入れるだけの金銭的に余裕のある人以外は「固定金利」を検討しましょう。

住宅 住宅ローンは借入額が大きいほうが 利息を軽減できることも!

(C)  takkuu/123RF.COM 

一般的に借入額は抑えたほうが良いように思われる住宅ローンですが、最初にまとまった金額を借りて後から繰上返済を行うほうが、利息を軽減できる場合もあります(シミュレーション作図は後日アップ予定です)。

例えば、4000万借りた場合と5000万借りた場合を比較してみます。下の図にもある通り、5000万円を最初に借りて、後から繰上返済で1000万円分をまとめて返したほうが利息は300万円程度軽減できるのです。

この利息軽減法は最初に借り入れた1000万円を使わずに残しておくことが前提ですが、借りられる金額に余裕がある人は、検討してみましょう。

淡河範明氏 ホームローンドクター㈱ 代表取締役
淡河範明氏のコメント

住宅ローンの借入額は必ずしも少ないほうが良いとは限りません。

住宅 金融機関の選び方は 金利・諸費用・付加サービス

(C)  PaylessImages/123RF.COM 

ここまでを踏まえたうえで、良い住宅ローンを見極めるポイントは、以下で紹介する3つとなります。

選び方①:金利の低さ(該当評価項目:金利)

住宅ローン選びで大切なのは、まず金利の低さです。各銀行の店頭ボードやHPで表示されているのは「店頭金利」ですが、実際に借りる際には割引された金利(適用金利)が適用されます。実際の金利は、複数の金融機関から見積もりをとって確認しましょう。

選び方②:諸費用の安さ(該当評価項目:諸費用)

(C) takkuu/123RF.COM 

住宅ローンを借り入れる際には、融資事務手数料(金融機関からローンを借りる際の手数料)や保証料(住宅ローン保証会社と契約を結ぶ際に支払う費用)など、借入額以外の諸費用もかかります。

借入期間が長ければ、契約時に一括で支払うことで、ローンの返済総額を抑えることができます。

選び方③:付加サービスの充実度合い(該当評価項目:付加サービス)

(C) cheskyw/123RF.COM 

「全疾病保障」といって、死亡だけでなく特定疾病などにより働けなくなった場合でも住宅ローンの返済が免除される商品や、住宅価格に対する借入額に応じて金利が変わる商品を用意しているケースなどもあります。

なお住宅ローンの返済中に、契約者に万が一のことがあった場合、残りの住宅ローンの返済が免除される「団体信用生命保険(団信)」に関しては、基本的には含まれているものを選びましょう。

以上の点を踏まえて住宅ローンの専門家に聞いた、フラット35のランキングを発表していきます。

<ランキング条件>
※各計算条件は、借入期間35年で、3800万円を新規で借り入れたとき。なお4位以外の商品は、フラット35S適用住宅を購入する場合。

記事1位BEST 適用金利が最も低い! フラット35S 保証型(金利Aプラン・Bプラン)

住信SBIネット銀行
適用金利:0.720%(当初)
諸費用:82万800円
元利総支払い額:4476万3606円(Aプラン)、4517万1705万円(Bプラン)
▼評価
金利:S
諸費用:A
付加サービス:S
総合評価:S

省エネルギー性や耐震性に優れるなど、定められた建物基準を満たすことで利用できるフラット35Sの金利AプランとBプランです。団信のみならず、がん・脳卒中・急性心筋梗塞などを含む特定の病気やケガで働けなくなった場合に、ローンの返済が免除される「全疾病保障」が基本付帯している点もポイントです。

淡河範明氏 ホームローンドクター㈱ 代表取締役
淡河範明氏のコメント

亡くなった場合だけでなく、特定の病気にかかった場合でもローン返済が免除となる保障が付帯している点は魅力。

記事2位BEST フラット35の取り扱いシェアは業界最多 スーパーフラット7S 団信込(金利Aプラン・Bプラン)

ARUHI
適用金利:0.770%(当初)
諸費用:82万800円
元利総支払い額:4513万1561円(Aプラン)、4450万1448円(Bプラン)
▼評価
金利:A
諸費用:A
付加サービス:A
総合評価:A

フラット35の取り扱い金融機関で、業界最多のシェアを誇るARUHIから提供される住宅ローンです。建築費または購入金額の3割の頭金を用意すると、利用できます。さらに商品名に「S」という文字が含まれる通り、内容はフラット35Sとなるため、利用するためには定められた建物基準を満たす必要があります。

淡河範明氏 ホームローンドクター㈱ 代表取締役
淡河範明氏のコメント

頭金の額に応じて3つのプランが選択できます。

記事3位BEST 頭金が2割必要となるタイプ スーパーフラット8S 団信込(金利Aプラン・Bプラン)

ARUHI
適用金利:0.820%(当初)
諸費用:82万800円
元利総支払い額:4550万1448円(Aプラン)、4591万3352円(Bプラン)
▼評価
金利:A
諸費用:A
付加サービス:A
総合評価:A

2位に輝いたARUHIの商品の、頭金が2割必要となるプランです。そのほかARUHIでは、頭金が1割必要となる「スーパーフラット9S」も存在します。

記事4位 一般住宅はこっちが本命! フラット35 保証型

住信SBIネット銀行
適用金利:0.970%
諸費用:82万800円
元利総支払い額:4565万558円
▼評価
金利:B
諸費用:A
付加サービス:S
総合評価:A

1位に輝いた住信ネット銀行から提供される、一般的なフラット35です。フラット35Sのように、省エネルギー性や耐震性などの建物基準を満たさなくとも利用できるため、一般的な住宅であればこちらの商品が本命といえるでしょう。

記事5位 諸費用は最低価格! フラット35S(金利Aプラン・Bプラン)

優良住宅ローン
適用金利:0.920%(当初)
諸費用:30万4000円
元利総支払い額:4573万143円(Aプラン)、4614万5778円(Bプラン)
▼評価
金利:C
諸費用:S
付加サービス:B
総合評価:B

もともと住宅支援機構の提携機関として登場した優良住宅ローンが提供する、フラット35Sです。諸費用は今回挙げた商品なかでも、最も低い数値にあります。

住宅 【結論】優良住宅も一般住宅も 住信SBIネット銀行がベスト

建物が一定の条件を満たす場合に利用できるフラット35Sも、通常のフラット35も、住信SBIネット銀行から提供される商品がそれぞれベストという結果となりました。

今回の上位商品を見るとわかる通り、諸費用は横並びのため、結果的に金利の低さで順位が決まったといえます。

金利については、前述した通り基準となる店頭金利と、そこから割引された適用金利では値が異なります。さらに金利の割引が、返済開始から何年間適用されるのかも商品によって変わってくるため、事前に見積もりや電話相談を通じて確認しておきましょう。


※各商品の内容は2019年9月下旬時点、編集部調べによるものです。

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