高瀬 央樹／Test by MONOQLO the MONEY
公開日: 2020年02月20日
【借り換え・フラット35編】プロが徹底比較！ 住宅ローンおすすめランキング｜”今”フラット35の人も借り換えで金利は下がる！
住宅購入時に借り入れたときの金利のまま、最後まで返済を続けられることが魅力のフラット35。一度借りて後はほったらかしという人もいそうですが、過去にフラット35に加入し利用している人も、現在のフラット35への借り換えで住宅ローンの返済額を減らせる可能性があることはご存じでしょうか。
そこで今回は昔と今の金利水準の比較や、借り換えるメリット・デメリットなどを踏まえて、専門家が厳選してくれたフラット35の商品（借り換え）をランキングで発表していきます。
本音のマネー誌お金の真実を本音で伝えるマネー誌。投資情報のほか、クレカ、保険、節約などお金に関わるあらゆる情報を扱う。
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㈱ペロンパワークス・プロダクション各種金融系情報誌の編集・執筆業務を行う株式会社ペロンパワークス所属。AFP／2級AFP技能士。大手不動産情報サイト編集記者を経て入社。株・投資信託、保険などの編集・執筆を担当。
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ホームローンドクター㈱ 代表取締役住宅ローン専業のコンサルティング会社ホームローンドクター株式会社の代表。顧客ひとりひとりの資産状況に合ったベストな商品提案を行う。
住宅ローン専業のコンサルティング会社ホームローンドクター株式会社の代表。顧客ひとりひとりの資産状況に合ったベストな商品提案を行う。
昔のフラット35よりも
今のフラット35のほうが低金利！
現在、過去に住宅購入した際に加入したフラット35を利用している人も、今のフラット35への借り換えで、金利を引き下げられる可能性があります。 フラット35の金利水準を見ると、たとえば約11年前の2009年8月は2.92%の金利水準だったものの、その10年後の2019年8月には0.82%（団信特約料込み）と、過去最低水準まで下がっています。ここ10年で、半分以上も金利が下がっているわけです。
住宅金融支援機構の公式サイトにあるローンシミュレーターで、例えば2.92%の金利で借り入れたフラット35をそのまま返済していく場合と、金利0.82%のフラット35に借り換える場合の総支払額を比較してみます（借入残高2000万円、返済期間25年、融資事務手数料＝借入金額×2.2%、元利均等返済の場合）。 すると、0.82%のフラットに借り換えるほうが、合計645万3929円も、総支払額を減らすことができます。 ただし借り換えには、融資事務手数料や収入印紙代、抵当権設定費用など少なくない手数料が発生します。そこで現在借り入れている住宅ローンの金利よりも、借り換え後の金利が1%以上低くなるかどうかが、1つの目安といわれています。住宅ローンの プロである淡河さんは借り換えるにあたり、3つの条件を提言しています。
フラット35は条件変更による
金利の引き下げは基本できない
(C) PaylessImages／123RF.COM 現在、変動金利で借り入れている場合、条件変更であれば借り換え手数料を負担することなく、金利を引き下げられる可能性があります。なお条件変更とは、現在住宅ローンを借り入れている金融機関で、金利や返済期間などを変更してもらうことを指します。 一方で現在、フラット35を借り入れている場合、災害で被災したなどの特別な理由がない限り、基本的に条件変更による金利の引き下げに応じてくれることはありません。フラット35の場合、販売窓口は民間の金融機関が担っているものの、母体は住宅金融支援機構という国が関与する機関のため、一部の人だけを優遇することができないためです。 そのためフラット35を借り入れている人が、金利を引き下げて総支払額を抑えるためには、基本は借り換えしか方法がないといえるでしょう。
変動金利の金利が上がってからの
フラット35への借り換えは厳しい
変動金利を借り入れている人のなかには、「万が一金利が上昇することがあれば、フラット35に借り換えればいい」と考えている人もいるかもしれません。 しかし変動金利の金利が上昇するということは、その時点でフラット35の金利も上昇しているということ。つまり変動金利を借り入れている人が、現在の金利を引き下げる目的でフラット35に借り換えることは、難しいといえます。 ただ、さらなる金利の上昇リスクを抑えるという目的であれば、早いうちからフラット35へ借り換えることで、返済が終わるまでの金利水準を一定に保つことはできます。
ホームローンドクター㈱ 代表取締役
淡河範明氏のコメント
変動金利の金利が上昇すれば、当然ですがフラット35の金利も上昇していることを忘れないように。
フラット35に借り換える
メリット・デメリットとは？
(C) Denis Ismagilov／123RF.COM では改めて、変動金利からフラット35へ借り換えるメリットとデメリットもおさらいしておきましょう。 メリット：金利が上昇しても総支払額は変わらない フラット35は、返済期間中の金利はずっと一定となります。対して変動金利は、年に2回、金利の見直しが行われます。つまり、住宅ローンを返済している期間中に金利が上昇し、将来的に総支払額が増える可能性もあるということ。 フラット35への借り換えで、将来的な金利上昇を未然に防ぐことができます。
ホームローンドクター㈱ 代表取締役
淡河範明氏のコメント
予測できないリスクが将来的に訪れる可能性もあるため、そういったリスクを受け入れるだけの金銭的に余裕のない人は「フラット35」を選択したほうが無難といえます。
デメリット：借り換え後の金利が高くなる可能性がある 一般的にフラット35よりも変動金利のほうが、金利は低い傾向にあります。事実、金融機関のホームページを訪れると、変動金利（半年型）は0.654%なのに対し、フラット35は1.220%と表示されています（ARUHIの住宅ローンの場合）。 つまり前述した通り、変動金利を借り入れている人は、フラット35への借り換えによって金利上昇のリスクは防げます。しかし変動金利の金利が大きく上昇しなければ、フラット35への借り換えによって総支払額が増えてしまう可能性もあります。
注目すべきは
金利・諸費用・付加サービス
(C) takkuu ／123RF.COM ここまでを踏まえたうえで、借り換えに適したフラット35を見極めるポイントは、以下で紹介する3つとなります。
選び方①：金利の低さ（該当評価項目：金利）
まず、金利の低さに注目したいところ。そのためにも事前に、金利表示の見方について知っておきましょう。各金融機関のホームページで表示されているのは「適用金利」と呼ばれるもので、ベースとなる店頭金利（基準金利）から割引された後の金利です。適用金利については、金融機関に見積もりを取って確認しましょう。
選び方②：諸費用の安さ（該当評価項目：諸費用）
借り換える際は前述したように融資事務手数料のほか、収入印紙代や抵当権設定費用など、借入額以外の手数料がかかるため、金利の低さとセットで諸費用の金額も確認しましょう。
選び方③：付加サービスの充実度合い（該当評価項目：付加サービス）
フラット35のなかには団体信用生命保険（団信）でカバーされる万が一の死亡だけでなく、「全疾病保障」など、特定疾病などにより働けなくなった場合でも住宅ローンの返済が免除される保障付きの商品も存在します。 以上の点を踏まえて住宅ローンの専門家に聞いた、借り換えに適したフラット35のランキングを発表していきます。 ＜ランキング条件＞ ※各試算条件は、返済期間20年で、借入残高2000万円の場合。
総支払額は現時点で最も低くなる！
三井住友銀行「超長期固定金利型」
三井住友銀行 適用金利：1.19%（保証料内枠方式） 諸費用：3万3000円 元利総支払い額：2251万3000円
▼評価 金利 ：S 諸費用 ：S 付加サービス：A 総合評価 ：S 金利の低さや諸費用の安さを踏まえると、現時点で三井住友銀行の住宅ローンが1位となりました。なお金利に0.3%上乗せすることが条件ですが、がんと診断されたり急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が継続したりした場合でも住宅ローンの残高がゼロになる「8大疾病保障」を付けることができます。
金利は低水準！
三井住友信託銀行「固定プラン（20年・保証料型）」
三井住友信託銀行 適用金利：1.20% 諸費用：19万8000円 元利総支払い額：2270万8000円
▼評価 金利 ：A 諸費用 ：B 付加サービス：A 総合評価 ：B 三井住友信託銀行が提供する固定金利の商品のなかでも、保証取扱手数料（3万3000円）と保証料がかかるタイプ。三井住友銀行と同様に、「8大疾病保障」を付けることもできます。
諸費用は低め！
優良住宅ローン「フラット35」
優良住宅ローン 適用金利：1.22% 諸費用：13万4444円 元利総支払い額：2268万4444円
▼評価 金利 ：B 諸費用 ：A 付加サービス：B 総合評価 ：B 住宅支援機構の提携機関として誕生した、優良住宅ローンが提供する商品が3位に。金利の低さはほかとあまり変わりませんが、諸費用が比較的低めです。
全疫病特約が無料付帯！
楽天銀行「フラット35（融資事務手数料型）」
楽天銀行 適用金利：1.22% 諸費用：19万8000円 元利総支払い額：2274万8000円
▼評価 金利 ：B 諸費用 ：B 付加サービス：A 総合評価 ：B 今回ネット銀行で唯一ランクインしたのは、楽天銀行。1年以上の就業不能状態が続いた場合、ローン残高がゼロになる「全疫病特約」を無料で付けることができます。
住宅ローンの業界最大手
ARUHI「ARUHI スーパーフラット 借換（一般団信加入）」
ARUHI 適用金利：1.22% 諸費用：22万円 元利総支払い額：2277万円
▼評価 金利 ：B 諸費用 ：B 付加サービス：A 総合評価 ：B フラット35の取り扱いで、業界最多のシェアを誇るARUHIが提供する借り換え専用の住宅ローン。ただ現時点では、今回紹介した商品のなかで金利、諸費用ともに最も高めでした。
【結論】フラット35への借り換えなら
現時点で三井住友銀行がベスト！
(C) tktktk／123RF.COM 金利の低さと諸費用、さらに保障などの付加サービスをもとに総合的に判断した結果、三井住友銀行の住宅ローンが1位となりました。 なお今回の話をまとめると、昔のフラット35から今のフラット35に借り換える場合、金利が下がることで、総支払額を抑えられる可能性があります。一方で現在、変動金利を利用している人は、金利上昇のリスクを抑える目的での借り換えならあり。変動金利が上昇すると、同様にフラット35の金利も上昇するため「金利が上昇したらフラット35に借り換えればいいや」ということは難しい点も、頭に入れておきましょう。 ※タイトル写真 (C) bee32／123RF.COM ※各商品の内容は2020年1月時点、編集部調べによるものです。
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淡河範明氏のコメント