【借り換え・変動金利編】徹底比較! 住宅ローンおすすめランキング|借り換えで得できる「変動金利」は?
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高瀬 央樹
高瀬 央樹/Test by MONOQLO the MONEY
公開日: 2020年02月21日

【借り換え・変動金利編】徹底比較! 住宅ローンおすすめランキング|借り換えで得できる「変動金利」は?

住宅金融支援機構の2018年度調査によると、借り換え後の金利タイプとして最も多いのは変動金利(48.6%)。全期間固定型(フラット35など)が12.5%なので、変動金利に借り換える人はかなり多いといえます。ただ、金利の低さだけに注目して変動金利に借り換えてしまうのは早まった考えです。金利上昇のリスクはもちろん、借り換えには新規で借り入れる場合と同様に手数料などが発生するためです。そこで今回は変動金利への借り換えが本当に正しいかどうかの判断基準も踏まえながら、専門家が厳選した変動金利の商品(借り換え)を、ランキング形式で発表していきます。

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各種金融系情報誌の編集・執筆業務を行う株式会社ペロンパワークス所属。AFP/2級AFP技能士。大手不動産情報サイト編集記者を経て入社。株・投資信託、保険などの編集・執筆を担当。
ホームローンドクター㈱ 代表取締役
淡河範明氏
住宅ローン専業のコンサルティング会社ホームローンドクター株式会社の代表。顧客ひとりひとりの資産状況に合ったベストな商品提案を行う。

住宅 住宅ローンも定期的に 見直しをする必要がある

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住宅ローンの総支払額を可能な限り抑えるためには、一度借りたローンを借り放しにしないことが大切です。なぜなら住宅ローンの金利は絶えず変動し、新規で借り入れた当時と比べると金利の低い商品などが、登場している可能性もあるためです。

そこで、建物と同様に住宅ローンも定期的なメンテナンスを行いたいところ。メンテナンス方法としては主に「繰上げ返済」「条件変更」「借り換え」の3つがあげられます。このうち最もポピュラーな方法が、繰上げ返済ではないでしょうか。

ただ、繰上げ返済の多くは、本来家計の貯蓄となるはずだったお金を切り崩して行われることがほとんどです。想定外のリスクを考慮したうえで「本当に手元のお金を繰上げ返済に充てて良いのか」それとも「将来のために残しておいたほうが良いのか」を、慎重に検討する必要があるでしょう。

淡河範明氏 ホームローンドクター㈱ 代表取締役
淡河範明氏のコメント

私の経験からしても、繰上げ返済できるほど十分な余剰資金がある人は住宅ローン返済者の1割にも満たないといえます。

住宅 借り換えの前にまずは 条件変更を検討してみる

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この記事にたどり着いた人は、少なくとも変動金利への借り換えを検討しているかと思いますが、その前にまずは「条件変更」を検討してみましょう。条件変更とは、現在住宅ローンを借り入れている金融機関で、金利や返済期間などを変更してもらうことです。

住宅 3つの条件に当てはまるなら 借り換えて良し

(C)sheeler/123RF.COM 

借り換えは異なる金融機関で新しいローンを組み直すことになるため、新規で借り入れるときと同様に、保証料や事務手数料などの手数料が発生してしまいます。しかし条件変更であれば、手数料は1回数千円程度で済みます。

借り換えの目的は、あくまでも住宅ローンの総支払額を減らすことです。にも関わらず、借り換えにの際に発生する手数料分によって、借り換え前と後で総支払額がそこまで変わらないのであれば、借り換えの目的を達成できません。

まずは住宅ローンを借りている金融機関の窓口で、条件変更の相談を行ってみましょう。
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(C)convisum/123RF.COM 

では、どういった条件であれば借り換えを検討すべきなのか。

ホームローンドクターの淡河氏によれば、以下の条件に当てはまるのであれば借り換えによって、総支払額を減らせる可能性があるといえます。

1.住宅ローン残高が1000万円以上
2.住宅ローンの返済期間が10年以上
3.金利が現状よりも1%以上低くなる

以上の3点を満たす場合、本格的な借り換えを検討するタイミングといえるでしょう。

淡河範明氏 ホームローンドクター㈱ 代表取締役
淡河範明氏のコメント

3つの条件に当てはまる場合でも、手数料分を差し引くと結果的に数十万円程度しかお得にならないこともあるので、借り換えは慎重に決断する必要があります。

住宅 フラット35から変動金利に借り換える メリット・デメリットとは?

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(C) Denis Ismagilov/123RF.COM 

商品のランキング発表に移る前に、改めてフラット35(全期間固定金利)から変動金利に借り換えるメリットとデメリットについてもおさらいしておきましょう。

メリット:金利が低くなることで総支払額を減らせる
金融機関のサイトをみると、変動金利の適用金利(商品に実際に適用される金利)は0.5%程度。一方で、住宅金融支援機構のサイトに掲載されているフラット35(全期間固定型)の最も多い金利は1.53%です(2020年1月現在。融資率9割超の場合)。

このようにフラット35よりも変動金利のほうが金利は低い傾向にあるため、金利が現在の水準で今後も推移するようであれば、借り換えによって総支払額を抑えられる可能性があります。

デメリット:将来的に金利が上昇するリスクがある

変動金利に借り換える場合は、金利が上昇するリスクも頭に入れておかなければなりません。フラット35は借り入れたときの金利のまま最後まで返済を続けられるわけですが、変動金利の場合は年に2回、金利の見直しが行われます。つまり、住宅ローンを返済している期間中に金利が上昇して、総支払額が増える可能性もあるということです。

事実、変動金利の過去35年間の推移を見てみるとここ20年は一定ですが、それ以前も踏まえるとこの間に5.5%も金利が変動しています。
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変動金利を選ぶ場合、金利の変化をチェックしながら大きく上昇しそうな兆しをとらえて、その都度、条件変更や借り換えを検討するなどの対応を行う必要があるといえるでしょう。

淡河範明氏 ホームローンドクター㈱ 代表取締役
淡河範明氏のコメント

金利上昇のリスクを考慮したうえで、万が一の場合に備えた対応を手間だと感じない人でなければ、変動金利の恩恵を享受するのは難しいでしょう。

住宅 注目すべきは 金利・諸費用・付加サービス

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(C) takkuu  /123RF.COM 

ここまでを踏まえたうえで、借り換えに適した変動金利の商品を見極めるポイントは、以下で紹介する3つとなります。

選び方1:金利の低さ(該当評価項目:金利)

商品を選ぶときには、まず金利の低さを見るかと思いますが、その前に金利表示の見方についてもおさらいしておきましょう。基本的に各金融機関のホームページなどで表示されている金利は、「店頭金利」や「基準金利」などのベースとなる金利から割引された後の「適用金利」となります。
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選び方2:諸費用の安さ(該当評価項目:諸費用)

借り換えによって金融機関を変更する場合でも、融資事務手数料や収入印紙代、抵当権設定費用など、合計で百数万円程度の諸費用がかかるケースもあります。いくら金利が低くても、諸費用が高ければ総支払額は大きくなってしまうため、金利と諸費用はセットで考える必要があるでしょう。

選び方3:付加サービスの充実度合い(該当評価項目:付加サービス)

変動金利の商品を契約する際に条件となる「団体信用生命保険(団信)」への加入ですが、現在は商品の差別化を図ることを目的として、三大疾病保障などの他の保障を上乗せできる商品も増えています。

ただこういった付加サービスは「金利〇〇%上乗せ」などを条件に加入する必要があるため、総支払額を増やしてまでも加入すべきかどうか、慎重に検討したいところです。

ここまでを踏まえて住宅ローンの専門家に聞いた、借り換えに適した変動金利の商品を、ランキング形式で発表していきます。


<ランキング条件>
※各試算条件は、返済期間20年で、借入残高2000万円の場合。

記事1位BEST 住宅ローンの総支払額は最も低くなる! りそな銀行「りそな借換ローン(WEB申込限定 ずーっとお得!全期間型)」

りそな銀行
適用金利:0.429%(当初)
諸費用:47万3000円
元利総支払額:2088万2319円
▼評価
適用金利  :S
諸費用   :S
付加サービス:A
総合評価  :S

Webからの申し込み限定ですが、りそな銀行の提供する住宅ローンは元利支払総額(利息も含めた返済の総額)が最も低い結果となりました。

特徴としては、金利に0.3%上乗せさせることを条件に、特定状態保障特約(団信革命)を付帯できること。これは三大疾病はもちろん、要介護状態や目の視力を失うなどの病気やケガによる所定の状態になった場合も、住宅ローン残高が0円となります(三大疾病保障のみの場合は金利に0.25%を上乗せする)。

記事2位BEST 自分に合った保障内容を柔軟に選べる! 三井住友銀行「保証料型 全期間一定金利引下げ(保証料上乗せ)」

三井住友信託銀行
三井住友信託銀行
適用金利:0.525%(当初)
諸費用:3万3000円
元利総支払額:2113万8009円
▼評価
金利    :A
諸費用   :S
付加サービス:S
総合評価  :A

変動金利の商品のなかでも、保証取扱手数料(3万3000円)と保証料がかかるタイプ(保証型)。三井住友信託銀行「全期間一定金利引下げ」タイプを選ぶと、ベースとなる金利(店頭金利)の見直しは行われますが、そこから割引される金利の値は借入期間中ずっと一定となります。

入院保障付の8大疾病保障(充実プラン)であれば、がんと診断されたり急性心筋梗塞・脳卒中で所定の状態が継続したりした場合でも、住宅ローンの残高が0円となります。ただし、金利に0.3%上乗せすることが条件です。一方で、8大疾病保障(ライトプラン)であれば住宅ローン残高が半額になる程度ですが、上乗せする金利は0.15%で済みます。このように欲しい保障内容を、柔軟に選べる点が魅力です。

記事3位BEST 7大疾病保障は途中解約可能! 三菱UFJ銀行「ネット専用住宅ローン 保証型」

三菱UFJ銀行
三菱UFJ銀行
適用金利:0.525%(当初)
諸費用:3万3000円
元利総支払額:2113万8009円
▼評価
金利    :A
諸費用   :S
付加サービス:A
総合評価  :A

2位と同様に、三菱UFJ銀行の保証型の商品です。ガン・急性心筋梗塞・脳卒中の3大疾患のほか、高血圧症・糖尿病・慢性腎不全・肝硬変といった4つの生活習慣病も対象となる7大疾病保障を付帯させることもできます。

なお7大疾病保障については、「保険料支払型」を選択すると、住宅ローンの返済と保険料の支払いが別々に。「金利上乗せ型」とは異なり、貯蓄の増加やローン残高の減少によって返済難に陥るリスクが減れば、途中で7大疾病保障部分のみ解約することもできます。

記事4位 金利は最も低い! ジャパンネット銀行「住宅ローン」

ジャパンネット銀行
ジャパンネット銀行
適用金利:0.415%(当初)
諸費用:44万円
元利総支払額:2441万280円
▼評価
金利    :S
諸費用   :B
付加サービス:B
総合評価  :A

4位にランクインしたのは、ジャパンネット銀行が提供する住宅ローン。適用金利(当初)は今回ランクインした商品のなかで最も低いですが、諸費用は最も高くなるため、トータルコストを考えた結果4位となりました。

記事5位 全疫病保障が無料付帯! 住信SBIネット銀行「ミスター住宅ローンREAL(通期引下げプラン)」

住信SBIネット銀行
住信SBIネット銀行
適用金利:0.428%(当初)
諸費用:44万円
元利総支払額:2443万9928円
※適用金利は「キャンペーン金利」ではなく「通常金利」
▼評価
金利    :S
諸費用   :B
付加サービス:A
総合評価  :B

ジャパンネット銀行に続き、ネット銀行のなかで金利は最低水準の住信SBIネット銀行。団信だけでなく、8疾病によって1年以上の就業不能状態になった場合にローン残高の全額が保障される「全疫病保障」も無料付帯しています。

住宅 【結論】変動金利への借り換えで最も得するのは りそな銀行の住宅ローン!

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(C)tupungato/123RF.COM 

金利の低さはもちろん、諸費用や付加サービスも加味した総合ランキングで順位付けをした結果、りそな銀行の「りそな借換ローン(WEB申込限定 ずーっとお得!全期間型)」が1位となりました。

今回ランクインした商品を見ると、総支払額が低い順に並んでいることがわかります。各社、金利の引下げのみならず保障内容で差別化を図ろうとする動きがあるものの、その結果、付加サービスに関してはそこまでの差がない印象でした。

なお前述した通り、変動金利の商品は、金利上昇のリスクがあることを考慮しなければなりません。もし金利が上昇してしまった場合は、条件変更や借り換えといった対応を行うことも頭に入れておきましょう。


※タイトル写真
(C)takkuu/123RF.COM 

※各商品の内容は2020年1月時点、編集部調べによるものです。

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